Bendrijos organizavimas

Praktinė informaciją apie tai, kaip ir kodėl naudinga daugiabutyje įkurti Bendriją.

Kas rūpinasi namu kuriame aš gyvenu?

Jei skaitote šias eilutes, yra 95% tkimybė kad Jūs gyvenate daugiabučiame gyvenamąjame name, kuris skaičiuoja ne pirmąją dešimtį savo gyvavimo metų. Senstant namui, kartu dėvisi ir jame esančios inžinerinės sistemos (vamzdžiai, laidai, sienos, stogas, langai ir t.t.). Šios namo neatskiriamos dalys yra bendrosios inžinerinės sistemos už kurių priežiūrą atsakaingi visi name esančių butų savininkai kartu ir kiekvienas individualiai. Džiugu, jei sistemos funkcionuoja be priekaištų, tačiau kas atsakingas už jų remontą jei šios ima ir sugenda? Teisiškai atsakingi visi name esančių butų savininkai, tačiau praktiškai ne visi gyventojia išreiškia norą prisidėti prie remonto nei darbu, nei medžiagomis, o juo labiau lėšomis. Ką tuomet daryti, kai pro namo stogą laša vanduo, viršutinio aukšto gyventojai nekantrauja pradėti remontą, o žemutinių aukštų butų savininkai atšauna kad jiems ir taip gerai. Arba atvirkščiai, pirmo aukšto gyventojai nepatenkinti nuo rūsio sklindančiu šalčiu ir nori papildomai apšiltininti grindis, kai viršutinių būtų savininkai apie šią problemą nė iš tolo nenori girdėti.

Sprendimas yra! Ir mes jį žinome! Daugiabučio namo gyventojai visi kartu nusprendžia bendrai tvarkyti savo namą kaip vieną vienetą už kurio džiaugsmus ar skausmus vienodai atsakingi ir vienodai rupinasi tiek viršutinių, tiek vidurinių, tiek žemutinių aukštų gyventojai:) Namo gyventojai įkuria Bendriją!

Kas yra Daugiabučio gyvenamojo namo savininkų Bendrija ?

Daugiabučio namo savininkų bendrija tai – Juridinis asmuo (kaip organizacija ar įmonė), kuriai LR įstatymai leidžia užsiimti veikla, susijusia su daugiabučio gyvenamojo namo priežiūra.

Kas yra Bendrijos savininkai, vadovas ir darbuotojai?

Bendrijos savininkai tai – namo butų ar patalpų savininkai (gyventojai arba įmonės, nelygu kam priklauso turtas).

Bendrijos savininkų susirinkimas yra aukščiausias valdymo organas. Jis gali priimti sprendimus, panaikinti senąsias bendrijos taisykles, o pagal šios dienos poreikius sukurti ir patvirtinti naujas, tvirinti remonto sąmatas, nuspręsti vykdyti namo renovaciją ir spręsti kitus klausimus.

Bendrijos vadovas vadinamas Pirmininku. Pirmininką renka Bendrijos savininkų susirinkimas bendrijos narių balsų dauguma. Svarbu, kad Pirmininkas būtų žmogus, turintis įmonės valdymo pagrindus (finansai ir mokesčiai, personalas ir psichologija, derybų meno ir pan.). Svarbiausias tiklas keliamas Pirmininkui- tinkamai atstovauti daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkų interesus, bei mokėtų planuoti, organizuoti, vykdyti ir kontroliuoti savo ir kitų darbą.

Bendrija gali samdyti darbuotojus (pvz. namo gyventojus) arba kitą įmonę tam tikriems darbams atlikti (inžinerinių sistemų priežiūra, patalpų valymas, buhalterinė apskaita ir pan). Renkantis kuriuo keliu eiti, pravartu atkreipti dėmesį kokių žinių reikia tam darbui atlikti, kaip dažnai tas darbas bus atliekas ir kiek jis kainuoja. Visą tai įvertinus reikia pasirinkti geriausią variantą už mažiausią kainą.

Bendrijų Pliusai ir Minusai 

+ PLIUSAI

  1. Greičiau ir profesionaliau priimami visi sprendimai.
  2. Esant geram derybininkui ir organizatoriui buto komunalines sąnaudas galima sumažinti iki 50 proc.
  3. Visi su Jumis elgiasi kaip su “žmogumi”, nes Jus esate užsakovas (klientas), o ne paprastas gyventojas iš n-tojo buto.
  4. Niekas Jūsų “automatiškai” neprivers mokėti didesnių mokesčių, kol patys gyventojai nesusiderės kokias paslaugas ir už kokią kainą jiems pirkti.

– MINUSAI

  1. Sunku rasti iniciatyvių ir teisingų žmonių, kurie galėtų vadovauti Bendrijai.
  2. Bendrijos pirmininkas turi turėti organizacinio darbo patirties.
  3. Esant blogam Bendrijos valdymui gali net padidėti mokesčiai, todėl gali tekti keisti Jūsų bendrijos vadovus (valdybą, pirmininką).

Kas gali kurti Bendriją?

Iniciatoriais steigti Bendriją gali būti kiekvienas namo patalpų savininkas arba jų grupė (ne nuomininkas ar gyventojas, bet tik buto savininkas).

Kaip pasiruošti bendrijos kūrimui ?

Steigėjai (t.y. iniciatoriai) prieš dvi savaites iki steigiamojo susirinkimo dienos privalo pranešti apie Bendrijos steigiamąjį susirinkimą visiems daugiabučio gyvenamojo namo savininkams viešai, o savivaldybei ir namą prižiūrinčiai organizacijai – raštu, pateikiant darbotvarkę ir įstatų projektą. Vietos savivaldos vykdomoji institucija ar kita už namo priežiūrą atsakinga įmonė, įstaiga, organizacija privalo deleguoti savo įgaliotą atstovą ir pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams namo patalpų savininkų bei jiems priklausančių patalpų sąrašą, kuriame nurodoma:

  • namo patalpų savininkų vardas, pavardė ir asmens kodas (jei fizinis asmuo); pavadinimas ir adresas (jei juridinis asmuo)
  • namo patalpų savininkams priklausančių patalpų naudingasis plotas
  • namo patalpų savininkams priklausančių patalpų paskirtis
  • nuosavybės teisės įgijimo pagrindas
  • nuosavybės teisės įgijimo data

Daugiabučio namo savininkų bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo forma ir daugiabučio namo savininkų bendrijos pavyzdiniai įstatai

Kaip sušaukti susirinkimą, kiek žmonių turi dalyvauti, kokie reikalingi dokumentai, kur registruoti ir pan?

Į steigiamąjį susirinkimą turi susirinkti daugiau nei pusė daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkų, o taip pat atvykti savivaldybės ar prižiūrinčios organizacijos deleguotas atstovas ir pateikti namo patalpų ir savininkų sąrašą. Susirinkime svarstoma bendrijos steigimo galimybė; steigimo iniciatorių paruošti įstatai, aptariami kiti su Bendrijos steigimu susiję klausimai.

Bendrija įsteigiama kai tam pritaria daugiau nei pusė susirinkimo dalyvių. (Pvz.: Jeigu name yra 100 butu, tai į susirinkimą turi ateiti 51 buto savininkas ir nubalsuoti “UŽ” 26 butų savininkai). Šis kvorumas (t.y. 51 buto savininkas) yra būtinas. Nesurinkus reikiamo balsų skaičiaus, ne anksčiau kaip po 2 savaičių kviečiamas pakartotinis susirinkimas, kuriame sprendimas dėl bendrijos steigimo priimamas ta pačia tvarka (kvorumas nemažinamas). Įstatų patvirtinimui reikalingas toks pats balsų skaičius. Susirinkimas protokoluojamas, nes protokolas, pasirašytas susirinkimo pirmininko ir sekretoriaus, reikalingas bendrijos registravimui. Kartu su prašymu įregistruoti bendriją savivaldybei pateikiami įstatai bei dalyvavusių steigiamajame susirinkime namo patalpų savininkų pasirašytas sąrašas. Bendrija įregistruojama per 30 d. Bendrijos steigiamąjame susirinkime turi būti išrinktas Bendrijos pirmininkas ir revizijos komisija (revizorius), bei gali būti renkama valdyba.

Savivaldybė arba prižiūrinti įmonė privalo perduoti bendrijai visus su namo bendrojo naudojimo objektų priežiūra, valdymu susijusius dokumentus, sutartis su subrangovais, nepanaudotas lėšas, statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, projektus, techninės priežiūros žurnalus ir panašiai.

Bendrijos kūrimui reikalingi dokumentai

Bendrijos sukūrimui reikalinga paruošti nesudėtingą dokumentų paketą. Tai – steigiamojo susirinkimo protokolas, Steigimo sutartis, Bendrijos nuostatai, Pranešimai gyventojams ir savivaldybei.

Kas bus toliau kai įkursime savo bendrija?

Bendrijos sukūrimas savaime naudos neduoda. Blogiausiu atveju nieko nekeiskite ir rezultatas nesikeis. Tačiau jeigu norite, gauti geresnio lygio paslaugą bei valdyti finansinę informaciją ir spręsti „pats“ ko reikia , o ko nereikia, tai Jūsų namo bendrija nenuginčijamai – efektyvesnis ir pigesnis būsto išlaikymas. Juk net 80 proc. Europos daugiabučių namų gyventojai bendrą turtą (t.y. namą, garažus ir t.t.) valdo bendrijų forma. Tik Lietuvoje bendrijų yra vos 12 proc., tačiau didėjant visuomenės išprūsimui bei sąmoningumui šis skaičius, nors ir pamažu, tačiau auga.

Kaip valdyti bendrija?

Bendrijos valdymui būdingos visos funkcijos kurios paprastai sutinkamos įmonės valdyme. Vienus darbus gali daryti patys gyventojai, o kitus samdyti specializuotas arba kompleksines infrastruktūros priežiūros paslaugas teikiančias įmones. Įsteigus bendriją (ne pelno siekiantį juridinį asmenį), jos veiklai vykdyti reikalinga:

  • Atidaryti atsiskaitomąją sąskaitą banke.
  • Pasigaminti antspaudą
  • Sudaryti sutartis su naujais paslaugų tiekėjais:

–  pastato administravimui (pastato ūkio valdymui, eksploatacinių einamųjų darbų organizavimui ir atlikimui, reikiamos dokumentacijos pildymui ir panašiai)

– mokesčių administravimo (finansinių dokumentų apskaita, mokesčių gyventojams, samdomiems darbuotojams ar įmonėms administravimui, deryboms su bankais imant paskolas renovacijom ar kitiems remonto darbams)

–  namo techninės priežiūros (namo konstrukcijų, elektros tinklui , šalto ir karšto vandens tinkui, nuotėkų, šildymui, lifto, apsaugos ir kitoms sistemos esančioms name prižiūrėti)

–  komunalinių paslaugų tiekimo (šiukšlių išvežimo, šilumos, dujų arba kieto kuro šildymui pirkimo, patalpų ir teritorijos valymui ir panašiai)

Bendrijos valdybos nariai galėtų pasiskirstyti veiklos sritis, už kurias būtų atsakingi:

  • namo techninė būklė;
  • finansiniai (bankų paskolos, mokesčiai) klausimai;
  • bendri – organizaciniai klausimai;
  • kiti.

Sėkmingai tolesnei bendrijos veiklai tikslinga būtų:

  • Parengti ir patvirtinti bendrijos veiklos planą.
  • Parengti ir patvirtinti bendrijos biudžetinį planą.
  • Numatyti jų įgyvendinimo etapus.

Tuo turėtų būti užtikrinama kryptinga bendrijos tolimesnė ateities veikla.